25번째 부동산 대책(5년안에 서울 32만호 공급이 가능?)

정부는 내 재산을 책임져 주지 않는다.

안녕하세요. 아 e룸입니다. 오늘부로 25번째 부동산 대책이 나왔습니다. 정부는 금일 10시 경제부총리, 국토부 장관을 중심으로 수도권 및 5대 광역시를 중심으로 하여 2025년까지 총 83만 호의 주택을 공급하는 내용을 담은 '공공주도 3080 플러스' 대도시권 주택공급 확대 방안'을 발표했는데요. 아침 9시쯤 부동산 카페를 통해 정책 관련 보도자료를 미리 접하게 되었습니다. 엠바고가 걸려있을 텐데 너무 허술한 게 아닌지 미리 보긴 했네요. 그럼 주요 내용 한 번 보실까요?

 

무료이미지 : 픽사베이

압도적 물량 공급 → 수급 불안심리 해소

먼저 물량입니다. 서울에만 분당신도시 3개, 강남3구 아파트 수와 유사한 32만 호를 공급. 건설 기간은 정비 사업을 포함한 5년 이내로 획기적인 단축. 특별 건축구역과 창의적 설계를 통해 충분한 생활 SOC를 마련합니다. 공공분양을 통해 시세보다 저렴하게 공급하며 3040 세대 실수요자를 위한 청약제도를 개편

**분양주택중심(70~80%) + 일반공급 비중 상향(15→50%) + 추첨제 도입(일반공급 30%)

>>개인적인 생각입니다. 어제 83만호 주택공급 숫자를 보고 대체 어디 부지를 활용할지 상당히 궁금했습니다. 오늘 브리핑에서는 부지확보에 대한 언급이 전혀 없고, 예정 지구 지정 1년 이내 토지주 등 2/3이 동의하면 사업이 확정되고, 공기업의 부지확보 및 지자체의 신속 인허가(통합심의) 등을 거쳐 착공한다. 는 내용으로 유추하면 결국 토지주 동의를 받아내기 위한 적절한 보상이 없다면 공급 속도는 기하급수적으로 지체될 수도 있을 것입니다. 그나저나 대책 발표 이후 재개발 물건 사신분들은 입주권 대신 현금청산될 수도 있겠네요..

 

 

과감한 규제 혁신, 개발이익 공유

도시·건축규제 완화합니다. 용도지역 변경 + 용적률 상향 + 기부채납 부담 완화합니다. 공공 시행을 전제로 재건축 초과이익 부담금 미부과. 중앙정부 또는 지자체 지구지정 + 지자체 인허가 통합심의를 통해 인허가를 신속 지원. 토지주 추가 수익, 생활 SOC 확충, 세입자 보호, 공공자가·임대 등의 개발 이익을 공유합니다.

 

>> 개인적인 생각입니다. 주거환경의 개선보다는 공급수. 용적률 상향으로 인한 공급숫자 늘리기 쑈가 되지 않을까 우려됩니다. 서울에서도 낙후된 곳을 새롭게 정비하는 도시 재정비를 소규모로 진행하고 있는데, 이미 교통망이 구축된 서울에서 용적률만 높인 고밀도 주택이라면, 가정이 있는 3040 세대의 선택은 어떨까요? 거기에 평수가 작은 소형 위주의 임대라면 더더욱 실망감이 높을 것 같습니다. 그리고 한 가지 더 웃긴 건 왜 개발이익을 공유해야 되는지도 아이러니합니다. 

 

 

 파격적 인센티브, 새로운 비즈니스 기회 창출

토지주는 10~30%p 추가 수익 + 사업기간 단축 + 공공이 리스크 부담한다. 새로운 시장과 비즈니스 기회 창출(민관 공동 시행, 민간 단독 시행 등) 보장 추가 수익 외 개발 이익은 비용 부담 능력 없는 실거주자 거주 수단* 마련, 세입자·영세상인 이주·생계지원, 지역사회생활 SOC 확충 등 도시환경 개선 등 공익 목적으로 활용할 계획

>> 개인적인 생각입니다. 개발 이익은 저소득 실거주자에게 돌아가는 점은 당연히 옳다고 보지만, 실제 SOC사업에 필요한 자금도 분양 및 임대비용으로 활용이 될 것입니다. 어느정도 기부채납 형식이 되리라 보고요. 다양한 문화센터, 체육시설, 쾌적한 녹지, 도서관 등이 포함하여 주거지역의 질을 높여야 할 것입니다. 또한 주택을 건설 시 도시환경에 대한 다양한 전문가들의 조언도 꼭 들어주시기 바랍니다. 집은 지어놓고 주변 공사가 진행이 더디거나 중지되면 죽은 동네나 다름이 없습니다. 이번 대책은 정말 알맹이가 하나도 없는 숫자놀이뿐이라고 볼 수 있겠네요. 그나마 주택 상승의 원인을 투기에서 공급으로 인정하는 분위기 하나만 바뀐 것 같습니다.

 

설마... 이런 '닭장'은 아니겠지요?

 

간단히 정리하면...

현 국토부 장관님은 '공공'을 좋아하십니다. 최대한의 물량을 아낌없이 퍼줄테니 무주택자는 쾌적한 신도시, 민간 브랜드 아파트 대신에 정부를 믿고 오랫동안 살 수 있는 공공임대를 분양받으라고 합니다. 출퇴근이 편리한 무려 '서울'입니다. 근데 가격이 서울치고는 생각보다 저렴한 것처럼 보일 겁니다. 왜냐면 이익은 나눠가져야 하니깐요. 이 정도 스케일이면 더 상세하게 발표 했어야 합니다. 미안하지만 관련 국토부, 기획재정부, 서울시 주택 관련 담당 공무원님들 너무 하셨습니다. 특히 준공업지 개발은 오세훈 전 서울시장 부동산 정책으로 사골 중에 사골인데... 선거철은 선거철인가 봅니다.